建物のお墨付き？「確認済」「検査済証」「既存不適格」。。。ってなんだ？ | 不動産は東京都、江戸川区の合同会社1go1a | ブログ

みなさん、こんにちは！

合同会社1go1aの荒井です。

夏休みはみなさんどこか行きますか？

わたしは特段用事もないため近所で過ごします！泣

直近で建物の活用提案をするにあたって、

「検査済証」がないからその用途の活用はできないんだよ。。

と諦めのお言葉をいただくことがありました。

ただ、実際はそんなことはなく、ご提案と各種行政への確認を

進めて無事に希望用途での活用ができることになりました！

(手間はとても掛かりましたが。。。笑)

今回は、「建物完了検査済証（かんりょうけんさずみしょう）」がない建物について、どんなことが現状として考えられるのか、そしてどうすれば良いのかを、分かりやすくご説明させていただきます！。

建物完了検査済証って何？

まず、「建物完了検査済証」とは、簡単に言うと「この建物は、建てるときに決まっているルール（建築基準法など）にちゃんと沿って建てられていますよ！」ということを、国や自治体のお墨付きとして証明してくれる大切な書類のことです。

建物を建てる前には「建築確認」という設計図のチェックがあり、これに合格すると「確認済証」が発行されます。そして、実際に建物が完成したら、その設計図通りに建てられているか「完了検査」という最終チェックを受け、それに合格すると「完了検査済証」が発行される、という流れになります。

完了検査済証がない建物の現状と、ちょっと困ること

実は、昔に建てられた建物の中には、この「完了検査済証」がないものが少なくありません。特に1999年より前に建てられた建物だと、完了検査を受けること自体が一般的ではなかった時期もあり、今では9割以上の建物が検査を受けているのに対し、当時は検査を受けていないケースも多かったんです。

あなたの持っている不動産はいかがでしょう？？

では、この「完了検査済証」がないと、どんなことが困るのでしょうか？

住宅ローンが組みにくいかも？
ほとんどの金融機関は、住宅ローンを組む際に、その建物が安全で法律に沿って建てられているかを確認したがります。完了検査済証がないと、その証明が難しくなるため、ローンを組むのが難しくなるケースがあります。

増築や改築、用途変更ができないことも
将来的に「もう少し部屋を増やしたいな」「お店にしたいな」など、建物を増築したり、大きく改修したり、使い道を変えたいと思った時、新しい工事をするには、また国のルールに沿っているかを確認する「建築確認申請」という手続きが必要になります。その際、完了検査済証がないと、そもそも現在の建物がルールに沿っているか証明できないため、申請を受け付けてもらえない場合があります。

売却する時に買い手が見つかりにくいかも
不動産を売る時、完了検査済証がないと、買主さんが上記のようなローンや増改築のリスクを心配するため、敬遠されてしまったり、希望通りの価格で売却できなかったりすることがあります。

「違法建築物」とみなされる可能性も

検査済証の有無とは直接関係はないですが、例えば、建ててはいけない場所に勝手に増築した、ベランダに勝手に壁を作って部屋にしてしまった等があった場合、「違法建築物」とみなされて、行政から直すように指導されます。

内容によっては最悪の場合、取り壊しを命じられたりする可能性もゼロではありません。

完了検査済証がない場合の対策

それでは、完了検査済証がない場合、どうすれば良いのでしょうか？いくつかの対策があります。

「台帳記載事項証明書（だいちょうきさいじこうしょうめいしょ）」の取得
もし、昔はちゃんと完了検査を受けていて、完了検査済証が発行されていたけれど、それを紛失してしまったという場合、役所で「台帳記載事項証明書」という書類を発行してもらうことができます。これは、その建物に完了検査済証が発行されていることを証明してくれる書類なので、検査済証の代わりとして使える場合があります。

その建物の所在する各市区町村の「建築指導課」で取得できることが多いです。

建築士による「法適合状況調査（ほうてきごうじょうきょうちょうさ）」の実施

もし、そもそも完了検査を受けていない場合や、台帳記載事項証明書でも確認できない場合は、建築士などの専門家に依頼して、現在の建物が建築当時の法律に適合しているか詳しく調べてもらう「法適合状況調査」を行うことが有効です。

この調査で問題ないと判断されれば、その報告書が検査済証の代わりとして、融資や今後の増改築の際に役立つことがあります。

ただし、この調査には再度建築確認を取得するのと同じような手続きを踏むため、かなりの金額がかかります。

また、建物の竣工図や施工した会社が既に無くなっている、

確認申請はしたけど、途中で計画を変えて建物の構造を変えてしまった、

等あると難易度はグッと上がってきます。

「既存不適格（きぞんふてきかく）」であるかどうかの確認
建物が建てられた当時は合法だったけれど、後から法律が変わって現在の基準には合わなくなってしまった建物のことを「既存不適格」と言います。この場合、すぐに違法建築物として扱われるわけではなく、そのまま使用できることが多いです。もし増改築する際も、その部分だけを現在のルールに合わせれば良い場合もあります。

専門家への相談
ご自身の建物がどのような状況にあるのか、どのような対策が最適なのかは、建物の状況や目的によって様々です。まずは、専門家や建築士に相談することをおすすめします。

弊社には建築士はおりませんが、提携している各業者様とプロジェクトチームを組んで、是正からその建物の活用立案・リーシング対応まで行わせていただきます。

完了検査済証がない建物でも、すぐに困ったことになるわけではありませんし、きちんと対策を講じることで、将来的な不安を解消できる可能性も十分にあります。

ご自身で判断するのが難しいと感じたら、ぜひ私たち合同会社1go1aにご相談ください。東京都江戸川区西葛西に拠点を置く地域密着の不動産会社として、皆様の疑問や不安に寄り添い、丁寧にご説明し、最適な解決策を一緒に探させていただきます。

皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております！