宙に浮いた土地？？未接道の土地ってなんだ？？ | 不動産は東京都、江戸川区の合同会社1go1a | ブログ

みなさん、こんにちは！

合同会社1go1aの荒井です。

表題部に宙に浮いた土地？と書かせていただきましたが、

そんな天空の城〇ピュタみたいな土地があるんでしょうか？？

実はあるんです。

今回は、一見するとお得に見えるかもしれない「未接道（みせつどう）」の土地について、建物を建てる際にどんな点に注意が必要なのかを、皆さんに分かりやすくお伝えしたいと思います。

「未接道」って、どんな土地のこと？

「未接道」の土地とは、その名の通り、建築基準法（けんちくきじゅんほう）という法律で定められた「道路」に、まったく接していない土地のことを言います。

「え？道路に面してない土地なんてあるの？」と思われるかもしれませんが、例えば、他の人の土地の奥まった場所にあって、公道に出るには他人の土地を通らなければならないような土地がこれにあたります。このような土地は完全に道路に接していない状態です。

未接道の土地に、そのままでは建物は建てられません！

実は、日本の建築基準法では、家などの建物を建てる土地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない、というルールがあります。これを「接道義務（せつどうぎむ）」と言います。

このルールがあるのは、もし火事が起こったときに消防車が入れなかったり、救急車が到着できなかったり、また、建物の建築資材を運び込めなかったり、ゴミ収集車が入れなかったり…といった様々な問題が起こるのを防ぐためなんです。

ですので、未接道の土地は、このままでは原則として新しい建物を建てることができません。

未接道の土地で建築を可能にするには？

「じゃあ、未接道の土地は全く使い物にならないの？」というと、そうではありません。いくつかの方法で、建築が可能になるケースがあります。ただし、どれも簡単ではないのが現状です。

1. 「通路」を確保する

   • 最も一般的なのは、道路に面している隣の土地の一部を買い取ったり、借りたりして、自分の土地から公道までつながる「通路」を確保する方法です。この通路が、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接するようにしなければなりません。この通路は、緊急車両の通行や建築資材の運搬、日々の生活通路として非常に重要になります。

   • ただし、隣地の方との交渉が必要になり、費用もかかりますし、必ずしも承諾してもらえるとは限りません。

2. 「再建築不可（さいけんちくふか）」を覚悟する

   • 既存の古い建物が建っている未接道の土地の場合、その建物を取り壊して新たに建て替えることができない「再建築不可」の土地として扱われることがあります。この場合、リフォームやリノベーションで住み続けることはできますが、建替えはできません。将来的な売却も難しくなる傾向があります。

3. 「特別な許可」

   • 各市区町村に陳情をして、接道条件等を緩和してもらえるよう

     建築審査会等に建築を認めてもらうことも可能です。但し、こちらも絶対に認めてもらえる訳ではないのでこちらも注意が必要です。

未接道の土地を検討する際の注意点

• 価格が安いからといって安易に飛びつかない！

  • 未接道の土地は、建築が難しいことから、周辺の道路に面した土地に比べて価格が安く設定されていることが多いです。しかし、上記の通り、建築を可能にするための費用や労力が非常にかかるため、結果的に高くつく可能性もあります。

• 専門家への相談は必須！

  • 未接道の土地は、法的な問題や隣地との交渉など、非常に複雑なケースが多いです。購入を検討する前や、所有している未接道の土地の活用を考える際は、必ず不動産会社や建築士などの専門家に相談するようにしてください。

未接道の土地は、その特性をよく理解していないと、後々大きなトラブルや費用負担に繋がる可能性があります。

「この土地、なんだか安くていいなと思ったんだけど、どうなんだろう？」「自分の持っている土地が未接道かもしれない…」など、少しでも気になることがあれば、ぜひ私たち合同会社1go1aにご相談ください。

東京都江戸川区西葛西に拠点を置く地域密着の不動産会社として、皆様の土地に関するお悩みに寄り添い、丁寧にご説明し、最適な解決策を一緒に探させていただきます。

皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております！