知らずに買うと後悔するかも？道路の「持分」がない物件のリスクを不動産屋が解説！ | 不動産は東京都、江戸川区の合同会社1go1a | ブログ

合同会社１ｇｏ１ａ荒井です！

憧れのマイホーム、相続で引き継いだ土地色々ありますが、

その土地が位置指定道路の先にあったら、、、？

さて、今回はお客様からよくご質問いただく、少し専門的だけどとっても大切なテーマについてお話しします。

それはズバリ、 「目の前の道路の『持分（もちぶん）』がない物件って、買っても大丈夫？」 というお話です。

不動産の資料を見ていると、「位置指定道路（いちしていどうろ）」とか「私道持分なし」なんて言葉が出てくることがあります。 なんだか難しそうで不安になりますよね。

でも大丈夫です！今日はこの問題を、専門用語をなるべく使わずに、すっきり分かりやすく解説していきます。

そもそも「位置指定道路（いちしていどうろ）」ってなに？

まずはここからスタートしましょう。

家を建てるためには、原則として「幅が4メートル以上の道路に、自分の土地が2メートル以上接していなければならない」というルールがあります。これは、火事の時に消防車が入れるようにしたり、救急車が来られるようにするための大切な決まりです。

でも、すべての土地が最初からそんな便利な道路に面しているわけではありません。広い土地を分割して家を建てる時など、奥まった場所に家ができることもあります。

そこで、「この私有地（個人の土地）を道路として使いますから、ここに家を建てさせてください」と役所に申請して、特別に認められた道路のことを**「位置指定道路」**と呼びます。

見た目はアスファルトで舗装された普通の道路に見えても、実は「国や市の道路（公道）」ではなく、**「誰か個人の持ち物（私道）」**というケースがこれにあたります。

「持分（もちぶん）がない」ってどういう状態？

「持分」とは、その道路（土地）に対する**「持ち主としての権利の割合」**のことです。

例えば、その道路を使うご近所さん数人で、その道路の土地を少しずつ共有している状態なら「持分がある」と言えます。

逆に**「持分がない」**というのは、ご自身の家の目の前の道路を使う必要があるのに、その道路の土地の権利を一切持っていない状態のことを指します。

持分がないと、どんな困ったことが起きるの？

普段の生活では、見た目も普通の道路ですし、特に問題なく通行できることがほとんどです。 しかし、「持分がない（＝他人の土地である）」ことで、将来的にいくつかのリスクが考えられます。

1. 通行に関するトラブル

もし、その道路の持ち主が変わって、新しい持ち主から「ここは私の土地だから通らないでください」と言われたり、「通るなら通行料を払ってください」と言われたりする可能性がゼロではありません。

2. 工事の時のトラブル

ここが一番現実的な問題です。 水道管やガス管の工事で道路を掘り返す必要が出てきた時、原則として**その道路の持ち主の承諾（許可）**が必要になります。

もし持ち主が「工事はダメだ」と言ったり、「承諾する代わりにハンコ代（承諾料）を払え」と高額なお金を要求してきたりすると、工事が進まずに困ってしまいます。

3. 資産価値への影響

上記のようなリスクがあるため、将来ご自身がその家を売ろうとした時に、「持分がない」という理由で買い手が見つかりにくかったり、売却価格が安くなってしまったりすることがあります。 また、銀行によっては住宅ローンの審査が厳しくなるケースもあります。

大切なのは「事前の確認」です！

ここまで読んで「えっ、そんな物件怖い！」と思われたかもしれません。

ですが、「持分がない物件＝絶対に買ってはいけない」というわけではありません。 しっかりと対策が取られていれば、安心して住めるケースも多いのです。

大切なのは、契約の前に必ず不動産屋さんに確認することです。

• 「通行掘削承諾書（つうこうくっさくしょうだくしょ）」はありますか？

これは、道路の持ち主が「将来にわたって、人や車が通ることを認めますよ」「水道工事などで道路を掘ることを認めますよ」と約束してくれた書類のことです。

この書類がしっかりと取り交わされていれば、リスクはぐっと低くなります。

いかがでしたでしょうか？ 少し難しいお話でしたが、「持分」の大切さが伝わりましたでしょうか。

不動産の購入は、人生で一番大きな買い物と言われています。 安易に判断せず、少しでも不安な点があれば、納得いくまで確認することが大切です。

私たち合同会社1go1aは、お客様が安心して新しい生活をスタートできるよう、メリットだけでなく、こうしたリスクについても隠さず丁寧にご説明することを心がけています。

「気になっている物件があるけれど、道路のことがよく分からない」 「専門的なことが難しくて、何から聞けばいいか分からない」

そんな時は、ぜひ私たちにご相談ください！ お客様の不安な気持ちに寄り添い、わかりやすい言葉で、一つひとつ疑問を解消していきます。